Как узнать страховую компанию по дду

Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Как узнать страховую компанию по дду

Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От чего защищает страховка застройщиков?

Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:

  • обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).

Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.

Кто может страховать застройщиков?

Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут.

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.

соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет.

Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?

Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ.

Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ).

То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается.

Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.

Я покупаю квартиру по переуступке. будет ли на меня распространяться страховка?

Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ.

В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ.

На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Еще о переуступке: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.

Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?

Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры.

К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей.

Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.

Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?

При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.

Все самое важное о правах дольщиков:

Куда жаловаться на застройщика
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий

Источник: https://paritet.guru/stati/strahovka-ddu-perenos-sroka.html

Страховка ДДУ от недостроя – защита прав потребителей

Как узнать страховую компанию по дду

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия – гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков – это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки – защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

– государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

– договор долевого участия суд счел недействительным;

– наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

– застройщик не получил разрешение на застройку,

– наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/strahovka-ddu-ot-nedostroya.html

Когда необходимо страхование ДДУ?

Как узнать страховую компанию по дду

Каждый из нас, вступая в договорные отношения, хочет быть уверен в положительном исходе сделки. Это особенно важно, когда речь идет о крупных финансовых вложениях, наиболее рискованными из которых являются инвестиции в строящиеся объекты недвижимости.

Одним из основных способов защиты имущественных интересов сторон является страхование ответственности по договору. Рассмотрим это на примере договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Порядок и особенности заключения договоров долевого участия устанавливаются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщик выступает страхователем, а дольщик является выгодоприобретателем по такому соглашению.

Страховая защита распространяется только на два случая.

Если строящийся дом продадут за долги. Подтверждается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.

Предметом залога выступает строящийся объект или земельный участок, право аренды/субаренды.

Если застройщик – банкрот.
Подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законодательством о банкротстве.

Закон установил, что страховка не покрывает другие ситуации нарушения договорных обязательств.
Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. В такой ситуации требование о компенсации предъявляется непосредственно застройщику.

Защита от недостроя

Впервые обязательное страхование ответственности застройщика по ДДУ было введено на законодательном уровне в 2012 году и стало применяться, начиная с января 2014 года. Застройщик мог выбрать один из трех способов страхования:

  • получение гарантии банка;
  • вступление в члены общества взаимного страхования рисков или ОВС;
  • заключение договора со страховой компанией.

В связи с изменениями в действующем законодательстве страхование гражданской ответственности по ДДУ является правом, а не обязанностью застройщика (ст.15.6 Закона о долевом участии). Изменения внесены Федеральным законом от 29.07.2017 г. №218-ФЗ.

На смену требованиям об обязательном страховании ответственности застройщика пришло требование об уплате последним взносов в так называемый Компенсационный фонд.

Он формируется за счет таких отчислений и имущества фонда. Застройщик должен успеть перечислить взносы в фонд в срок до государственной регистрации ДДУ.

Застройщик решает страховать или нет. Выбирайте тех, кто не боится застраховать свою ответственность перед дольщиком. Это будет дополнительной гарантией к отчислениям в компенсационный фонд.

Договором поручительства также обеспечивает исполнение обязательств.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ не влияет на страховку.

Договор страхования будет в силе 2 года со дня окончания срока сдачи объекта по ДДУ.

Ипотека

Если вы заключили ипотечное соглашение с банком, он предложит вам оформить страховку. Это так называемое титульное страхование. То есть страховая компания выплатит деньги, если вы потеряете право собственности на квартиру.

Такое страхование не обязательное и банк не имеет право вас заставить потраться на него. Они делают всё, чтобы вы согласились. Иногда даже уменьшают процент по кредиту. Поэтому посчитайте, возможно будет выгодней страховать.

Страхового случай

Предположим, страховой случай наступил. Дольщик обращается в страховую организацию или к поручителю.

Страховая может отказать в выплате. Поэтому сначала изучите договор и правила страхования. Договором может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку либо возмещать убытки частично. Узнайте, оплачена ли страховка.

Общество взаимного страхования обязано перечислить деньги. Если ответственность застройщика застрахована в ОВС, то выплата дольщику производится даже в случае:

  • если застройщик вышел из такого общества,
  • если он не исполнял своих обязательств по уплате страховых взносов.

Закон гарантирует выплату. Спасает положение о недопустимости отказа в выплате страховки в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. Вам выплатят, если страховой случай наступил в течение срока действия договора.

Всё это относится к договору поручительства. Здесь существуют правила, аналогичные страхованию в ОВС, в части сохранения выплат при расторжении либо прекращении договора.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/strahovanie-ddu.html

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

Как узнать страховую компанию по дду

» Недвижимость » Общая информация

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
  • договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
  • учредительные документы (копия);
  • технико-экономическое подтверждение;
  • финансовые отчеты страхователя;
  • список кредиторов;
  • справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
  • характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • замораживание строительства;
  • увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

От каких рисков защищает дольщиков страхование договора ДУ – ЮК

Как узнать страховую компанию по дду

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона. Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам.

С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Механизм страхования долевого строительства

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором.

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
  3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта.

Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много.

С их списком можно ознакомиться по ссылке.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

  1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
  2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Условия страхования

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:

  • репутация и финансовое состояние застройщика;
  • опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
  • наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
  • степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности.

Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе.

Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика.

Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Основания для выплаты компенсации

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

  1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
  2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Изменения в страховании дольщиков

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков.

С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ.

Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

В настоящий момент действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту по старой схеме страхования.

Общество защиты прав дольщиков оказывает реальную помощь и поддержку гражданам, участвующим в долевом строительстве. Мы поможем вам не ошибиться с выбором застройщика, проанализируем его деятельность и документы. Юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки.

Чтобы связаться с нами, посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu

Страхование договоров долевого участия: правила, риски, документы, регистрация в Росреестре, гарантии банков

Как узнать страховую компанию по дду

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Правила

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

Чтобы сократить количество обманутых дольщиков, государство ввело обязательное страхование договоров долевого участия в строительстве.

По новым правилам, действующим с 2014 года, договор должен быть застрахован любым из предлагаемых коммерческих способов:

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду.

После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия.

В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги.

С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков.

То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Документы

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

И договор долевого участия, и страховой договор вступают в силу только после регистрации.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.

Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

о правилах заключения договоров долевого участия:

Источник: http://lifenofear.com/imushestvennoe-strahovanie/imushestvo/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Дом права
Добавить комментарий