Покупка нежилого помещения у департамента

Выкуп нежилого помещения у департамента имущества

Если предприниматель арендует площади у города, то он может выкупить их с рассрочкой по ставке 2,75% годовых за три года. Дело это хлопотное, но выгодное. 

У столичных предпринимателей, арендующих помещение у города, есть полтора года — до 1 июля 2015-го, чтобы подать заявку на льготный выкуп помещения. Этот срок только кажется долгим, на самом же деле времени в обрез.

Ведь на приведение дел в порядок уйдут месяцы, а право выкупа получат лишь те, у кого арендные отношения с городом в безупречном состоянии.

Чиновники не препятствуют предпринимателям в их желании выкупить помещения умышленно, часто они просто не справляются с валом заявлений. А потому желающим получить в собственность квадратные метры стоит поторопиться.

С чего начать подготовку к выкупу и как воплотить желаемое в действительное, на специально организованном ГБУ «Малый бизнес Москвы» семинаре рассказала эксперт-юрист Юлия Кожевникова.

Арендовать или выкупать?

В текущем году правительство Москвы сохранило льготные ставки арендной платы на помещения площадью до 300 кв. Метров — сейчас это 3500 рублей за квадратный метр. По данным департамента городского имущества (ДГИ), в настоящее время из 680 заявок на льготную аренду удовлетворены 322.

Вместе с тем предпринимателям, у которых срок договора аренды заканчивался в 2013 году и позднее, все чаще отказывают в продлении договора аренды.

Винить в этом следует Росреестр, который накладывает вето на продлении аренды, апеллируя к закону «О защите конкуренции», согласно которому право на аренду может быть получено только в результате победы на городском аукционе. В таких случаях ДГИ рекомендует не отчаиваться, не искать новое помещение, а продолжать пользоваться старым, исправно внося арендную плату.

В таких случаях аренда считается продленной на неопределенный срок. Однако не стоит забывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 610), бессрочная аренда может быть прервана в любой момент в одностороннем порядке.

Новое руководство департамента имущества взяло курс на постепенную замену льготной аренды ее предоставлением по рыночным ставкам

В таких условиях, а также из-за опасения роста налогообложения находящейся в собственности недвижимости многим предпринимателям кажется, что сохранить аренду было бы выгоднее, чем покупать помещение.

Однако, отмечает Юлия Кожевникова, новое руководство ДГИ взяло курс на постепенную замену льготной аренды на предоставление ее по рыночным ставкам.

Тем самым чиновники стимулируют предпринимателей на выкуп помещений.

Юлия Кожевникова, руководитель практики недвижимости Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр»:

— Льготный выкуп при этом не означает никаких финансовых преимуществ. Арендаторы от малого бизнеса получат фору только в виде права на покупку помещения без участия в конкурсе. Но и это преимущество будет не у всех.

Лишь те предприниматели, кто арендует у города помещение с 1 июля 2011 года и дольше, могут подавать заявку на льготный выкуп. Срок подачи такой заявки продлен по 1 июля 2015 года.

Это означает, что подавший заявку 2 июля получит отказ.

Если вы уже сейчас понимаете, что не подпадаете под категорию льготников, но тем не менее хотите получить причитающееся им преимущество, то такая возможность у вас есть. Уже сейчас многие стараются выкупить у субъектов малого бизнеса это их право. Сделать это можно путем покупки самого предприятия, то есть путем замены состава учредителей.

Каждые три года правительство Москвы принимает программу приватизации, где указывается, какое имущество подлежит выкупу, а какое выставляется на торги. Имейте в виду, что если раньше вы могли претендовать только на ту недвижимость, которая указана в данной программе, то теперь можно выбирать любое другое.

Оцени меня, оценщик

Если вы решились на выкуп помещения, то первым делом узнайте его рыночную стоимость. На официальном сайте ДГИ есть калькулятор стоимости выкупа — http://dgi.mos.ru/cmb/calculator-the-value-of-purchase. Но особо доверять ему не стоит — все будет выглядеть весьма приблизительно.

Оценщики, аккредитованные при ДГИ, «страдают» завышением стоимости выкупаемых помещений. Закажите независимую оценку — она пригодится, если пойдете в суд

Склонностью к завышению суммы страдают и оценщики, аккредитованные при ДГИ.

Узнать, какие именно компании там аккредитованы, сложно. В департаменте такую информацию вряд ли предоставят. Об этом скорее можно узнать от самого оценщика. Поэтому юристы рекомендуют пользоваться услугами независимых компаний.

Хотя оценщики часто дают разные оценки, ни в коем случае не пытайтесь каким бы то ни было образом стимулировать их дать выгодное заключение.

Если вы затеете с ДГИ спор о цене на помещение в суде (а к этому лучше сразу морально готовиться), то адекватность выводов оценщика будет проверяться в первую очередь.

Кроме того, суд, скорее всего, назначит еще и дополнительную оценку.

Проверь себя сам

Прежде чем подавать заявку на выкуп помещения, проверьте состояние ваших текущих дел — проведите так называемый правовой аудит. Любое, даже самое незначительное нарушение, дает право чиновникам отказать вам в выкупе помещения.

1. Проверьте дату заключения договора аренды и срок его действия.
2. Проверьте наличие задолженности по арендной плате. Если вы задолжали хотя бы копейку, вам откажут в предоставлении права на выкуп, и все придется начинать заново.
3. Площадь помещения у большинства льготных арендаторов не превышает 300 кв. метров. Но если они у вас больше 1000 кв. метров, то решение о предоставлении права на льготный выкуп будет приниматься на уровне правительства Москвы, что займет пару месяцев.  
4. Если в вашем помещении делали ремонт или перепланировку, то обязательно нужно иметь документ о согласовании работ с ДГИ. Отчет о перепланировке делают кадастровые инженеры. 
5. Если здание, где вы арендуете угол, считается объектом культурного наследия, то вам не дадут его выкупить. У каждого такого памятника есть охранное свидетельство, узнать о его наличии можно, взяв выписку из Росреестра.
6. В типовых соглашениях на аренду, как правило, зафиксирована обязанность арендатора заключить договор на аренду земли. Но даже если такого пункта нет, этого требуют нормы Земельного кодекса. И если с вас пока не потребовали договор на аренду земли, то это означает только одно: до вас пока не дошла очередь. В любом случае отсутствие этого соглашения будет автоматически означать нарушение условий аренды помещения, а следовательно, повлечет отказ в предоставлении права на льготный выкуп.

Не важно, арендуете вы подвал, первый этаж здания или чердак — платеж за арендуемую землю рассчитывается для всех обитателей здания пропорционально занимаемым в нем помещениям.

При этом вам могут отказать в заключении договора аренды на землю, если земельный участок не внесен в кадастр или у него не установлены границы.

Оформление земельного участка может затянуться на полгода.

Приблизительная стоимость аренды земли в Москве составляет 30 000 рублей в квартал за участок в 90 кв. метров

Список документов прилагается

Итак, вы убедились, что с арендой у вас все в порядке. Теперь можно подавать заявление на выкуп помещения. Помните, главное — подать его до 1 июля 2015 года. Даже если вам откажут, обнаружив какие-то недочеты, вы сможете, устранив их, снова обратиться за выкупом, так как изъявили свою волю на то до указанной даты.

Согласно Административному регламенту правительства Москвы, для выкупа помещения предпринимателю нужно подать в ДГИ всего три документа:

• собственно заявление о предоставлении госуслуги;
• документ, удостоверяющий личность;
• учредительные документы.

Текст регламента (http://dgi.mos.ru/cmb/pravovikypa/docpravo/) и прилагающийся к нему образец заявления можно найти на сайте ДГИ. Однако в реальности вам потребуется куда больше бумаг.

1. К заявлению приложите письмо, в котором укажите, что вызарегистрированы в установленном порядке в качестве субъекта малого бизнеса, что вы исправный арендатор и у вас нет задолженностей. Порядок внесения в реестр (http://dnpp.mos.ru/protsedura-lyucheniya-v-reestr-subektov-malogo-i-srednego-predprinimatelstva-moskvy-.php) указан на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства столичного правительства. Там же можно посмотреть, включены ли вы по-прежнему в список субъектов МСП — http://62.117.118.98:8088/msp/ 
2. Возьмите выписку из ЕГРП на ваш объект недвижимости. Для получения сведений достаточно знать его адрес и площадь.
3. В Кадастровой палате тоже нужно взять выписку, кадастровый паспорт и справку о состоянии здания. Раньше такими вещами занималось БТИ, но теперь это зона ответственности кадастровых инженеров. Если на кадастровом учете состоит все здание целиком, а вам нужна лишь его часть, то эту самую часть на учет придется ставить отдельно, что займет шесть-восемь месяцев.
4. Вы имеете право на покупку помещения в рассрочку на три года по ставке в 2,75%. Если выберете такой вариант, то укажите это в заявлении о выкупе и приложите к нему отдельное заявление на ту же тему. Если в рассрочке откажут, то это можно будет оспорить в судебном порядке. Помните, что, согласившись на рассрочку, вы отдаете выкупаемое помещение в залог ДГИ. Учитывайте это, если будете обращаться за кредитами в банки.

Источник: http://hoz-molotok.ru/vykup-nezhilogo-pomescheniya-u-departamenta-imuschestva/

Как выкупить помещение у Департамента городского имущества?

Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы – процедура, требующая учёта многих нюансов. Если статус покупателя и помещения отвечает всем требуемым условиям, то можно начать процедуру выкупа помещения в ДГИ.

Этап № 1. Подача заявления на преимущественное право выкупа

Бланк такого заявления есть в свободном доступе на правовых ресурсах. В нём должны присутствовать подробное описание предприятия и те обстоятельства, которые наделяют заявителя преимущественным правом.

Срок рассмотрения заявления – 2-3 месяца. В течение этого срока ДГИ может вынести решение об отказе или направить уведомление о праве выкупе. Если ДГИ признал за предпринимателем имущественное право, то дальнейшие события по ФЗ № 159 должны развиваться следующим образом:

• Не позднее 2 месяцев после получения заявления на выкуп арендуемого помещения от предпринимателя-арендатора ДГИ должен провести оценку рыночной стоимости объекта будущей сделки.
• Не позднее 2 недель после получения отчёта об оценке нежилого помещения ДГИ должен установить условия приватизации помещения.
• Не позднее 10 дней после принятия решения об условиях приватизации ДГИ обязано направить предпринимателю предварительный договор купли-продажи.

Если заявителя устраивают все положения, прописанные в договоре, то ему даётся 30 дней на заключение договора купли-продажи. После совершения сделки предприниматель становится собственником помещения и получает свидетельство о праве собственности даже в случае неполной оплаты стоимости недвижимости.

Важно! Если Вас не устраивает выкупная цена помещения, Вы всегда можете её оспорить через арбитражный суд. Подробнее читайте ниже.

Этап № 2. Внесение оплаты за приобретённое нежилое помещение

По закону предусмотрено два способа оплаты: частями (рассрочка на период не более 5 лет) или единовременно. Предприниматель имеет право выбрать удобный для него способ. Раньше рассрочка была беспроцентной, в настоящее время начисляются проценты, составляющие 1/3 от ставки рефинансирования ЦБ на тот момент, когда ДГИ опубликовало сведения о продаже арендуемого помещения.

Если оплата будет вносится частями, то в Росреестре после заключения договора купли-продажи выдаётся свидетельство с обременением в виде залога. Это объясняется тем, что в ситуации покупки недвижимости, она остаётся в залоге у муниципальных органов, пока предприниматель полностью не рассчитается за приобретённое помещение.

Какие трудности могут возникнуть во время процедуры выкупа арендуемого помещения?

Важно! Департамент городского имущества проводит оценку стоимости арендуемого помещения без согласования с заявителем. Подавляющее количество отчётов об оценке приводят завышенные результаты, с которыми не согласен будущий покупатель – субъект малого и среднего предпринимательства.

Если заявитель не согласен с предложенной Департаментом рыночной стоимостью нежилого помещения, он может оказаться от будущей сделки и продолжать арендовать это помещение.

Но сотни компаний идут другим путём: после ознакомления с предварительным договором купли-продажи, они оспаривают стоимость через арбитражный суд.

По ФЗ № 159 предприниматели ИМЕЮТ ПРАВО на оспаривание рыночной стоимости арендуемого помещения, если считают её недостоверной и завышенной.

С какими сложностями можно столкнуться при оспаривании стоимости арендуемого помещения?

1. Организация сделала оценку арендуемого помещения у независимой оценочной компании и составила протокол разногласий. Чаще всего ДГИ отказывает в совершении сделки на условиях предпринимателя. В такой ситуации лучшее решение – обращение в суд.

Консалтинговая группа «Новые Горизонты» – это компания, в которой работают опытные специалисты, в практике которых около 100 выигранных дел, часть из них опубликована на нашем сайте. Мы не только осуществляем адекватную оценку нежилого помещения, соответствующую рыночной ситуации, но и помогаем доказать её достоверность на суде.

2. Потенциальному покупателю, как мы уже отметили выше, законом даётся 30 дней на заключение договора купли-продажи. При несогласии со стоимостью помещения предприниматель должен успеть в сжатые сроки:

• осуществить независимую оценку стоимости арендуемого помещения;
• заявить о разногласиях в стоимости в ДГИ.

Если заявление будет направлено в Департамент городского имущества позднее 30 дней, после того как орган направил проект договора, то потенциальный покупатель теряет своё имущественное право на нежилое помещение и, следовательно, сделка не может быть осуществлена.

Соблюдение досудебного и судебного порядка урегулирования разногласий – это гарантия того, что предприниматель после всех потраченных усилий не утратит имущественное право на выкуп нежилого помещения у города.

Консалтинговая группа «Новые Горизонты» предлагает помощь в снижении стоимости помещения, заявленной ДГИ.

Предварительный анализ перспектив выкупа помещения у ДГИ

Для предварительного анализа необходимо прислать по электронной почте или сообщить нам по телефонам следующие данные:

• Площадь объекта недвижимости
• Адрес объекта
• ФИО и номер телефона

Консультационная и реальная помощь в виде представительства в арбитражном суде позволит существенно сэкономить на приобретении имущества у ДГИ и гарантирует соблюдение тех сжатых сроков, которые регулируются законом. Чтобы воспользоваться услугой, позвоните специалистам компании по телефону на сайте или оставьте онлайн-заявку. Мы перезвоним Вам в короткие сроки, так как понимаем, что каждая ситуация не терпит промедления.

Практика последних лет показывает, что при юридически грамотном проведении дела, суд в большинстве случаев выносит решения в пользу истца, т.е. субъектов малого и среднего предпринимательства, на основании которого предприниматели получают возможность сделать выкуп помещения у Департамента имущества Москвы на более выгодных условиях.

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/kak-vykupit-pomeshchenie-u-departamenta-gorodskogo-imushchestva/

Аренда помещений с правом выкупа от города Москва: ППА от ДИГМ

Аренда коммерческого помещения, находящегося в собственности города Москва – выгодное решение проблемы размещения малого и среднего бизнеса.

Арендные ставки, предлагаемые муниципалитетом, более выгодные, нежели стандартные рыночные предложения. Хотя за последние несколько лет и в этой области арендных отношений выросли расценки, она остается очень востребованной.

Снимать помещение от города москва можно по обычному договору или предусматривающему право выкупа.

Аренда от города: как получить помещение?

Заполучить в длительное распоряжение помещение по выгодной ставке можно несколькими путями. Первый – участие в соответствующих торгах.

Дело в том, что муниципалитет выделяет строго определенное количество помещений, которые могут быть сданы, поэтому аренда нежилых помещений от города выставляется на аукцион. Победить в нем достаточно сложно ввиду большого количества желающих.

В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее).

Третий вариант – переуступка прав аренды.

Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом. Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать.

Ппа в москве: переуступка прав аренды

ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды.

Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной. Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу.

Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.

Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.

Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом.

Особенно ппа в москве для оборонных и промышленных предприятий, НИИ, поскольку им предоставляются максимально выгодные условия – разница в сравнении с рыночной стоимостью аренды может быть до пяти раз.

Ппа от города москвы: продажа права аренды и выкуп помещений

Арендуемое имущество может быть выкуплено, если это оговорено в договоре, заключенном государством/городом с представителем малого или среднего бизнеса.

Обратите внимание, что аренда с правом выкупа означает приоритетное право арендатора на приобретение занимаемой площади и действует только в случае, если закреплено документально.

При этом не имеет значения, каким образом было получена официальная возможность осуществлять аренду – в результате победы на торгах или путем продажи права.

Дополнительно возможность выкупа может быть оговорена и закреплена в документах даже после заключения договора, по которому организация снимает постройку или помещение в ней.

В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора.

Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:

• он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
• имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
• задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
• выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.

При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров.

Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города.

Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.

Выкуп помещений у города Москвы – исключения

Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа.

Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса.

Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.

Это в основном касается объектов нежилого фонда, но аналогичная практика существует и продолжает развиваться и сфере жилищного строительства. В частности, крупные девелоперы уже довольно скоро могут начать предлагать покупателям квартиры, приобретаемые именно по такой схеме.

Ппа от дигм – что предусматривает договор аренды с правом выкупа

Если вас интересует ппа от города, стоит заранее узнать, какие условия, права и обязанности получают обе стороны в стандартном варианте. Основные обязанности арендодателя:

• предоставление помещения в срок до 30 дней с момента заключения договора;
• проведение капремонта, устранение аварийных ситуаций;
• помещение под выкуп в случае соблюдения арендатором всех требований должно быть подготовлено к переоформлению права собственности.

Главные обязанности арендатора:

• использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
• своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
• перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.

Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока.

При этом после подписания сторонами соглашения, претензии относительно видимых недостатков помещения (которые невозможно не заметить во время обычного осмотра) не принимаются.

Если вы приняли решение куплю ппа, это будет хорошим началом для вашего собственного дела. Обратите внимание, что приобретая права на аренду, вы получаете вместе с ними и соответствующие обязанности, поэтому с ними стоит ознакомиться максимально подробно, проанализировать данные, указанные в текущих документах.

Источник: http://sv-biz.ru/arenda-vykup.html

Выкуп помещений: выкуп арендуемого нежилого помещения в Москве субъектами малого бизнеса по ФЗ 159 – оценка, юридическое сопровождение

Итак, актуальный вопрос, поставленный на разрешение малому бизнесу: “выкупать не выгодно арендовать”!  Как правильно поставить такую значимую запятую? Давайте разбираться!

Кратко о главном: согласно действующему законодательству, малый бизнес, или субъект малого предпринимательства, имеет возможность реализовать свое право на выкуп нежилых помещений у города Москвы (159-ФЗ) в лице ДИГМ (Департамента городского имущества города Москвы) на льготных условиях.

Основной вопрос: как выкупить помещение у города Москвы (ДГИ)?

Наша компания предлагает услуги как по оценке выкупаемых объектов недвижимости, в т.ч. как экспертная организация в рамках судебного процесса, так и по юридическому сопровождению процесса выкупа нежилых помещений. Звоните по телефонам +7 (495) 222-1-333  или приезжайте к нам в офис (контакты). Поможем, опыт есть!

В чем заключаются льготы при выкупе арендуемого помещения у города москвы

Итак, выкуп помещений у города Москвы – особенности: исходя из нашего опыта, а также на основании действующего Федерального закона от 22 июля 2008 г.

N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями), мы выделили 3 наиболее важных и существенных моментов, а именно:

a) Сумма сделки уменьшена на величину НДС (18%) по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Согласитесь, не мало.

b) Вы имеете право на рассрочку до 5-ти (Пяти!!!) лет с минимальной процентной ставкой (порядка 3,5% годовых) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, которое вы арендовали у города. Это очень неплохо, глядя на уровень текущих залоговых/ипотечных ставок в банках.

c) С 2013 ДИГМ поднял арендную ставку с льготной до рыночного уровня практически всем категориям “малого бизнеса” (за небольшим исключением).

А Вы, выкупив свое помещение, начинаете вести свой бизнес уже на своем объекте недвижимости, в том числе официально сдавая площади в аренду, и не платите арендную ставку городу – эти деньги вы направляете в погашение ежемесячных платежей. Это выгодно!

Выкуп арендованных помещений малым бизнесом: как это происходит

И вот, казалось бы, ответ на поставленный вопрос очевиден: “выкупать, невыгодно арендовать!” И, вы решили пойти на выкуп нежилого помещения у города Москвы (ДГИ) и реализовать свое законное преимущественное право. Что нужно сделать:

• разобраться, имеете ли вы право на льготный выкуп своего помещения, как субъект малого предпринимательства, и принять решение: выкупать, невыгодно арендовать;
• собрать самостоятельно или с помощью наших специалистов необходимые документы и подать соответствующую заявку в департамент городского имущества;
• дождаться прихода оценщика, который работает от лица департамента, и предоставить ему помещения для осмотра;
• получить в течение 30 дней проект договора со стороны ДГИГМ (бывшее москомимущество, КУГИ);
• подписать договор и поздравить себя и свой бизнес с приобретением такого актива, как недвижимость.

Это в идеале….Но, есть НО!

В чем заключается сложность в льготном выкупе нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, малым бизнесом

Не все “малые предприятия” могут позволить себе в рамках действующего бизнеса ежемесячно осуществлять такие платежи в течении 5-ти лет.

  Бизнес он такой: у кого-то социально-значимый, но мало маржинальный, у кого-то высоко оборотистый, у кого-то сезонный, у кого-то зависит от политической, социальной и экономической обстановки как на внутреннем рынке, так и на международном, у кого то разошлись взгляды с партнерами при принятии решения  о выкупе и/или дальнейшей деятельности (см. оценка доли в ооо).

И тут остается принять какое-то решение:

• или дальше арендовать помещение по рыночным ставкам, потеряв право на льготный выкуп арендуемого помещения у города Москвы,
• или искать заемные средства (те же банковские кредиты), где обеспечением будет выступать выкупаемое помещение,
• или пробовать продать права на арендуемое нежилое помещение путем продажи юрлица, у которого эти права есть – рынок выкупа ППА через переуступку этих прав аренды на сегодняшний  очень развит.

Ответ, скорее, очевиден: “выкупать не выгодно, арендовать”!

Мы, команда профессиональных независимых оценщиков недвижимости и юристов, можем оказать профессиональные услуги в области оценки недвижимости и ее арендной ставки (чтоб вам было проще разобраться со стоимостью продажи этих прав), и, если необходимо, помочь найти потенциального покупателя и сопроводить сделку – звоните +7 (495) 222-1-333.

Выкуп помещений у города Москвы: ситуации и способы решений

Но вы решили твердо: выкупать, не выгодно арендовать! Вы самостоятельно или с помощью наших специалистов собрали все необходимые документы и сдали их в Департамент имущества, но снова НО!

Возникает несколько распространенных ситуаций и способов их решения:

Ситуация №1. Вам не ответил департамент в установленный срок и/или пришел от него оценщик, но результата нет.  (Сразу оговоримся – это не всегда происходит по вине департамента имущества, поверьте).

Решение.  Вам необходимо заказать и провести оценку этого помещения в нашей оценочной компании, рекомендованной Арбитражным судом города Москвы, как экспертная организация, и подать исковое заявление в АСГМ о понуждении департамента реализовать Ваше право на льготный выкуп арендуемого нежилого помещения и реализовать это право через суд (согласно п.4 ст. 445 ГК РФ).

Особенности. Настоятельно не рекомендуем проходить этот путь самостоятельно, если у вас нет грамотного юриста, т.к. любые неправильные юридически значимые шаги в этом вопросе могут привести к тому, что вы утратите свое преимущественное право на льготный выкуп нежилого помещения у города Москвы. Звоните +7 (495) 222-1-333, поможем!

Ситуация №2. К вам приезжал оценщик и в установленный срок Департамент прислал проект договора на выкуп помещения.

 На подписание этого договора вам отводится 30 дней и вы должны его или подписать на условиях, предлагаемых департаментом, или не подписывать. Например, вы совершенно не согласны с предлагаемой ценой выкупа, т.к.

она, по вашему мнению, значительно превосходит реальную рыночную стоимость (не говоря уж про разницу в НДС, согласно ФЗ-159), потенциально вашего объекта недвижимости.

Решение: бесплатно получить предварительную оценку помещения по телефону +7 (495) 222-1-333, для того что бы понять, соответствует ли цена, предложенная в договоре рыночным условиям или нет. И если наши расчеты покажут, что не соответствует, то:

• мы документально оформим наше мнение в виде отчета об оценке в соответствии и с учетом требования действующего российского законодательства в области оценочной деятельности;
• мы поможем подготовить Ваш вариант проекта договора и протокола разногласий;
• наши юристы будут представлять и защищать ваши права и интересы в суде, и при необходимости, во всех инстанциях от начала до конца: от подготовки и подачи искового заявления до представления ваших интересов в 9 Арбитражном апелляционном суде.

Особенности. Если вы уже находитесь на стадии судебного разбирательства, вы можете заявить нас, как экспертную организацию, для разрешения спорного вопроса о стоимости помещения.

И также, как и в 1-й ситуации, не рекомендуем самостоятельно заниматься этим вопросом без соответствующей профессиональной и юридической поддержки.

Сроки и стоимость услуг по сопровождению процесса выкупа нежилых помещений

Наша компания предлагает Вам как отдельные услуги, оценка и юридическая помощь, так и решение “под ключ”.

Стоимость услуг по оценке недвижимости на предварительном этапе для подачи искового заявления:

• помещения до 100 кв.м. – 20 000 рублей;
• помещения от 100 кв.м. до 300 кв.м. – 30 000 рублей;
• помещения свыше 300 кв.м. – 35 000 рублей.

Сроки о – 2 рабочих дня. Звоните +7 (495) 222-1-333. Мы ценим ваше время и деньги!

Стоимость услуг по юридическому сопровождению:

• подготовка проекта договора и протокола разногласий – 10 000 рублей, 1 рабочий день;
• п.1 + подготовка искового заявления – 15 000 рублей, 1 рабочий день;
• п.2 + подача искового – 20 000 рублей, 2-4 рабочих дня;
• ведение дела “под ключ” – индивидуально, звоните +7 (495) 222-1-333!

Работать с профессионалами – это всегда быстро, выгодно, удобно! Обращайтесь.

Источник: http://profiexpert.ru/ocenka-nejilogo-pomeshchenija-dlya-vikupa-u-goroda-moskvi-arenduemogo-subektami-malogo-biznesa-fz-159

Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы по сниженной цене

Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы с помощью компании Help Development — шанс приобрести недвижимость по стоимости ниже среднерыночной в рассрочку с минимальным процентом.

Мы оказываем услуги под ключ, начиная от проверки возможности выкупа и сбора документов заканчивая снижением стоимости объекта в суде.

Наши специалисты досконально знают регламент работы ДГИ, правила оформления документов, поэтому добиваются быстрого одобрения сделок на выгодных для клиента условиях.

Почему выкуп помещения у ДГИ стоит доверить нам?

• Подготовим все документы в сроки до 30 дней
• Проанализируем договор купли-продажи
• Проведем независимую оценку стоимости объекта
• Добьемся снижения выкупной цены в суде

Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Согласно 159-ФЗ, стоимость квадратных метров определяется самим департаментом, поэтому арендаторы могут не ориентироваться на кадастровую оценку, которая в большинстве случаев завышена.

Компания Help Development предлагает свои услуги по урегулированию споров и конфликтных ситуаций с ДГИ и прочими контролирующими органами, возникающих при выкупе помещений или нарушении прав собственников. Высокая квалификация наших специалистов по выкупу у ДГИ, колоссальный практический опыт и нацеленность на успешное решение вопросов с недвижимостью позволяют достигать поставленных целей.  

Условия выкупа нежилых помещений у ДГИ

Департамент городского имущества может одобрить заявку на выкуп арендуемого помещения при соблюдении следующих условий:

• Помещение непрерывно арендуется не менее двух лет на момент подачи заявления.
• Отсутствуют задолженности по арендным выплатам и неустойкам.
• Организация зарегистрирована в едином реестре малого и среднего предпринимательства.
• Объект не включен в список предназначенных для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Чтобы получить право выкупа нежилого помещения у Департамента имущества, необходимо строгое соблюдение всех требований. Даже долг в несколько рублей станет причиной для отказа со стороны ДГИ. Именно поэтому первым шагом нашего сотрудничества с клиентами всегда является анализ документации и получение справки об отсутствии задолженности.

Почему выкуп имущества у ДГИ выгоден предпринимателям?

• Рассрочка на 5 лет под 2,4% годовых.
• Экономия 20% на НДС.
• Возможность оспорить стоимость недвижимости.
• Гарантия того, что помещение останется в вашем распоряжении.

Процедура снижения выкупной стоимости помещения

Чтобы выкупить помещение без наценок и переплат, настоятельно рекомендуем обратиться к услугам профессионалов. Наши специалисты используют комплексные стратегии, благодаря которым выкуп без торгов возможен по адекватной стоимости, на основании преимущественного права приобретения нежилой недвижимости, находящейся в распоряжении у ДГИ.

Схема действий выглядит следующим образом:

• Анализ конкретной ситуации и предварительная экспертная оценка объективной стоимости объекта. Наш юрист по выкупу у ДГИ убеждается, что есть возможность приобрести недвижимость, оценивает экономическую выгоду, консультируется с оценщиками по поводу реальной стоимости объекта и шансов снизить выкупную цену.
• Подача заявления на преимущественное право выкупа. Сроки его рассмотрения — до 3 месяцев. За это время ДГИ должен отправить своего специалиста для оценки стоимости объекта. Затем Департамент отправляет арендатору договор купли-продажи со своими условиями сделки.
• Анализ договора, определение инвестиционной привлекательности предложения. Если клиента устраивают условия, он может сразу же подписать договор и перевести средства ДГИ. Возможен вариант покупки с выплатой всей суммы или в рассрочку. В случае, когда стоимость объекта завышена, мы обращаемся к независимым оценщикам для составления отчета. Он предоставляется в ДГИ вместе с заявлением о разногласии в стоимости. После получения договора у собственника есть всего 30 дней на принятие решения.
• Получение ответа от Департамента имущества. В некоторых случаях ДГИ идет навстречу арендатору и снижает стоимость имущества. При отказе мы обращаемся в суд.
• Участие в судебных заседаниях. Чтобы обжаловать выкупную стоимость, подается иск в арбитражный суд. Наши специалисты собирают пакет документов и участвуют в заседаниях без привлечения клиента. Как правило, суд идет навстречу истцу и снижает цену выкупа арендуемого помещения у ДГИ.

Результатом сотрудничества с компанией Help Development станет заключение договора купли-продажи нежилого объекта по объективной цене, оперативное оформление прав собственности на объект. Также мы оказываем содействие в оформлении договора на бессрочную аренду помещения по сниженной стоимости и помогаем получить достойную компенсацию при изъятии объекта у арендующей организации.

Доверьте выкуп недвижимого имущества у департамента профессионалам – обращайтесь в компанию Help Development уже сейчас. Для получения предварительной консультации и ответов на интересующие вопросы позвоните по телефону +7 (495) 177-65-96.

Источник: https://helpdevelopment.ru/services/vykup-pomescheniy-u-departamenta-imuschestva-moskvi/

С правительством москвы торг уместен

24 декабря,   6765

Аукционы по продаже или сдаче в аренду коммерческих помещений, принадлежащих правительству Москвы, часто бывают весьма увлекательными: ведь нередко на торги выставляются довольно интересные объекты, способные заинтересовать широкий круг потенциальных инвесторов. Вот только доступ к распродаже самых лакомых городских активов открыт далеко не всем желающим.

Чем богаты

Всего сейчас во владении города Москвы в лице департамента городского имущества находится 59,228 тыс. объектов общей площадью 46 млн. кв.м, приводит данные директор департамента стратегического развития NAI Becar Константин Королев, отмечая, что точно установить долю офисов и торговых объектов очень сложно.

По его данным, за последние два года объем торгов такого типа в денежном выражении практически не менялся и составил 19,4 млрд. руб. в 2012 году и 21,6 млрд. руб. в 2013 г.

Статистика за 2014 год к моменту написания статьи подсчитана не была, однако есть вероятность того, что в уходящем году показатель может быть чуть меньше, чем в предыдущие годы, уточняют эксперты.

«Объем принадлежащих городу площадей в последние годы постепенно сокращается, так как столичные власти через аукционы распродают свое имущество, а новые помещения появляться перестали, после того как власти ввели выплату „доли города“ по новым проектам деньгами, а не квадратными метрами», — отмечает управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Кроме того, по данным Константина Королева, сейчас одной из основных задач города является реорганизация и ликвидация излишнего числа ГУПов, поэтому продажи на аукционах правительства Москвы часто идут именно по этим объектам.

Тем не менее, за последние несколько лет с молотка были проданы несколько знаковых объектов, ранее принадлежащих правительству Москвы. К таким сделкам, прежде всего, относится продажа гостиницы «Националь», владельцем которой в 2011 году стала группа БИН, заплатившая за легендарный отель 155 млн. долларов.

Громкий резонанс на рынке также получила продажа владельцу сети Azimut Hotel Александру Клячину другой знаменитой гостиницы — «Метрополь» за 8,87 млрд. руб. и приобретение Годом Нисановым и Зарахом Илиевым участка № 15 на территории Москва-Сити за 7,2 млрд. руб.

Что год грядущий нам готовит

Довольно интересным может стать и январь 2015 года, на который запланирован аукцион по продаже домов-книжек на Новом Арбате.

«Предварительно, я считаю, что интерес к этим проектам могут проявить некоторые инвесторы, но ажиотажа явно не будет, так как стилобатные (торговые) части этих домов давно проданы и находятся в собственности других лиц, а на офисном и гостиничном рынке сейчас ситуация не самая хорошая, чтобы масштабно вкладываться в такие проекты», — считает Антон Белых.

По данным управляющего директора отдела рынков капитала CBRЕ Андрея Новикова, учитывая текущий курс рубля (1 руб.=55 руб.), стоимость 1 кв. м составляет порядка 1,6 — 1,8 тыс. долларов за 1 кв. м, что для данного района Москвы является низкой ценой.

«При этом, однако, необходимо учитывать, что здания продаются с обременениями, в зависимости от природы и объема которых запрашиваемая стартовая цена может оказаться как высокой, так и низкой», — отмечает эксперт.

К примеру, важно понять, возможно ли при покупке появление миноритарного акционера, каким может быть долг перед третьими лицами, будет ли заключен долгосрочный договор аренды, приводит примеры эксперт, подчеркивая, что все эти факторы будут влиять на профиль возможного покупателя и цену, которую инвестор предложит за актив.

По его мнению, другим фактором завышения или занижения текущей цены может стать административный ресурс потенциальных интересантов. «Так, для некоторых компаний, учитывая их возможности по снятию обременений, данный уровень цен может показаться весьма интересным», — говорит он.

В то же время эксперт не исключает, что потенциальный инвестор, обладающий всеми компетенциями, необходимыми для покупки домов-книжек на Арбате, может захотеть подождать еще большего снижения стоимости в долларовом выражении: либо за счет курса, либо за счет снижения стартовой цены.

Впрочем, по данным заместителя генерального директора группы компаний RRG Эвелины Ишметовой, у домов-книжек есть ряд проблем юридического характера, которые пока не решены и могут повлиять на сам факт проведения торгов.

«В частности, непонятны взаимоотношения с собственниками и арендаторами части помещений в этих объектах», — отмечает она.

По мнению эксперта, после решения этих вопросов, а также проблемы с парковкой, здания могут быть интересны для развития под многофункциональные центры или офисные объекты.

Черный ящик или прозрачный процесс

Процедура подачи заявки на аукцион и участия в нем несложна. «Она иногда меняется, но обычно схема следующая: изучение лотов, подача заявки, внесение задатка в размере от 10 до 25% от стоимости лота, торги, подписание договора победителем и выплата денег», — говорит Антон Белых. Если победитель торгов отказывается от заключения сделки, то он теряет задаток, напоминает эксперт.

Цены на городские помещения стремятся к рыночным, в свою очередь отмечает Эвелина Ишметова. По ее словам, интерес представляет не сама ставка, а возможность арендовать или купить то или иное помещение, которое не представлено на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, по мнению эксперта, интерес могут вызывать помещения для льготных категорий и объекты культурного наследия.

В целом, по мнению Константина Королева, за последние годы управление городской недвижимостью улучшилось и продолжает улучшаться и дальше.

«Повышается прозрачность этого процесса за счет открытой публикации данных на портале data.mos.ru, перевода торгов на электронные площадки, приведения в порядок документов на сами объекты.

Еще несколько лет назад у города более 30% имущества вообще не было инвентаризировано», — объясняет он.

«Система, конечно, стала намного прозрачнее, но все же на самые крупные аукционы попадают далеко не все желающие», — уточняет Антон Белых.

Например, те же торги по продаже «Националя» и «Метрополя» прошли фактически без увеличения стартовой цены и с минимальным числом участников, некоторые из которых даже не повышали цену в ходе аукциона, отмечает он.

«Что же касается небольших объектов, к которым не проявляют интереса крупные структуры, то здесь конкуренция вполне рыночная», — считает эксперт. Кроме того, бывает, что на аукционы выходят торговые помещения около метро или в хороших местах, на которые сразу выстраивается очередь из желающих.

Аукционам быть

В собственности города до сих пор находится довольно много пустующих или полупустующих зданий, отмечает Константин Королев.

По его мнению, возможно, стоило бы разыграть несколько конкурсов на управление таким имуществом среди коммерческих компаний, чтобы более тщательно управлять всем огромным пулом недвижимости, имеющимся у Москвы.

«Особенно это важно, учитывая, что 85% объектов имеют площадь менее 1 тыс. кв.м и еще 12% — менее 5 тыс. кв.м, а это слишком много даже для департамента правительства», — говорит он.

В свою очередь, Антон Белых, и вовсе считает, что городу следует максимально избавиться от недвижимости-либо через аукционы, либо путем предоставления преимущественного права выкупа добросовестным арендаторам.

«Это вовсе не функция города — сдавать площади в аренду», — поясняет он.

А Эвелина Ишметова считает, что правительству Москвы необходимо сохранять определенное количество помещений в собственности города для сдачи в аренду льготным категориям арендаторов, в частности, для поддержки малого бизнеса.

Впрочем, решение стоит ли продавать с молотка все имеющиеся в наличии помещения или оставить что-то «на черный день», как всегда, зависит только от городских властей, которые далеко не всегда считаются с мнением участников рынка.

Виктория Андреева специально для OfficevMoskve.ru

Коммерческие площади, принадлежащие правительству Москвы

Площадь	Количество объектов
До 1 000 кв. м	50066
До 5 000 кв.м	7169
До 10 000 кв.м	1469
до 20 000 кв.м	433
До 50 000 кв.м	75
Более 50 000 кв.м	16

*по данным компании NAI Becar

аукцион по продаже недвижимости, правительство москвы

Источник: https://www.officevmoskve.ru/articles/investitsii/s-pravitelstvom-moskvyi-torg-umesten